Nghị định 11/2013/NĐ-CP Hạn chế tối đa cơ chế “xin - cho”

Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị (gọi tắt là NĐ11) là văn bản khá toàn diện, quy định một quy trình xuyên suốt cho công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị (PTĐT). Đây cũng sẽ là một trong những công cụ quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trước tình trạng quá nhiều DA phát triển tràn lan, đầu tư dàn trải hiện nay. Báo Xây dựng đã có dịp trao đổi với ông Đỗ Viết Chiến - Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị - xung quanh vấn đề liên quan đến việc phân lô bán nền và cơ chế “xin - cho” trong quản lý PTĐT.

  Theo Cục trưởng Đỗ Viết  Chiến : Sự ra đời của NĐ11là nhằm lập lại trật tự trong quản lý đô thị. Đầu tiên là để quản lý được về mặt ĐT, thứ hai là tránh lãng phí trong việc đầu tư, thứ ba là đưa ra được các khu vực PTĐT, từ đó có kế hoạch phát triển một cách cụ thể.

Trước đây không phải là chúng ta không có quy hoạch (QH) mà là QH còn thiếu, sau QH phải xây dựng kế hoạch nhưng lại rất yếu dẫn đến tình trạng chỗ nào cũng phê duyệt DA. Khi một QHC về ĐT được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong dự báo thì vết loang ĐT là trong vòng 15 -20 năm hoặc xa hơn nữa. Như vậy mấy chục năm sau mới có bộ mặt ĐT như định hướng ngày hôm nay. Nhưng trong quá trình thực hiện thì địa phương lại căn cứ vào “vết loang” của ĐT để phê duyệt, dẫn đến tình trạng đầu tư theo hướng chắp vá, phong trào, không theo nhu cầu của ĐT. Như tình trạng của Hà Nội hiện nay, các DA được cấp gần như đã hoàn thành kế hoạch của 30 - 40 năm sau. Đây là điều rất bất hợp lý, gây lãng phí về hạ tầng, đất đai, các nguồn lực đầu tư - vốn là nguyên nhân của câu chuyện dư thừa hiện nay giữa cung và cầu, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở. NĐ11 sẽ khắc phục tình trạng này. Vì theo quy định của NĐ11, một ĐT muốn phát triển buộc phải hình thành các khu vực PTĐT, sau đó phải lập kế hoạch để thực hiện, trong đó xác định rõ những DA ưu tiên. Trong những DA ưu tiên đó cũng phải xác định rõ những gì cần làm trước, những gì làm sau để tập trung nguồn lực, kể cả nguồn lực của Nhà nước và nguồn lực ngoài Nhà nước để đầu tư PTĐT một cách đồng bộ.

Trước đây, do các chủ đầu tư thiếu thông tin nên rất nhiều DA đều là “xin cho”. Theo quy định của NĐ11, các địa phương sẽ phải công khai hóa các DA đầu tư, điều này có hạn chế được cơ chế “xin cho” trong phát PTĐT như hiện nay, thưa ông?

- Về góc độ quản lý nhà nước, “xin cho” là điều không mong muốn xảy ra, nhưng không phải ngay một lúc mà chấm dứt tình trạng này. Nhưng tôi tin rằng, NĐ11 đưa vào thực tế cuộc sống sẽ hạn chế rất nhiều tình trạng “giới thiệu địa điểm” như trước đây.

Nếu như trước đây DA được hình thành trên nền QHC, thì nay sẽ phải tiến hành QHPK trên nền QHC, trên nền QHPK xác định các DA đầu tư PTĐT, nghĩa là cụ thể hóa một bước QHC. Như vậy, trên nền QHC sẽ phải có kế hoạch để thực hiện, phải lên được kế hoạch đó, trong đó tập trung vào kế hoạch giai đoạn đầu, kế hoạch 5 năm, hàng năm. Muốn thế thì phải xác định được khu vực phát triển tập trung vào đâu, có trọng tâm trọng điểm khi XD kế hoạch. Điều đó sẽ đảm bảo sự khớp nối về hạ tầng, không gian ĐT theo một lộ trình rõ ràng.

NĐ11 cũng đưa ra một vấn đề rất quan trọng, đó là bắt buộc địa phương phải công khai hóa danh mục các DA trên các phương tiện thông tin đại chúng, thay cho câu chuyện giới thiệu địa điểm như “ngày hôm qua”. Trước đây không công khai hóa thông tin, nên nhà đầu tư muốn đầu tư cũng không biết đầu tư vào đâu, buộc phải thông qua bước giới thiệu địa điểm, dẫn đến câu chuyện “xin cho”. NĐ11 đưa ra quy định phải xác định rõ danh mục đầu tư và công khai hóa để hạn chế tối đa chuyện này. Khi đã xác định được danh mục đầu tư thì có thể tổ chức đấu thầu, đấu giá hoặc chỉ định thầu theo Luật Đấu thầu, nhằm cải cách bớt thủ tục hành chính và tăng khả năng tiếp cận với các DA của các chủ đầu tư. NĐ cũng quy định rõ là sau khi lập DA đầu tư, trước khi phê duyệt phải xin cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư. Đây là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cho các cơ quan chuyên môn quản lý nhà nước tổ chức thẩm định và tiến hành phê duyệt DA.

Theo Điều 7, NĐ11 sẽ có khu vực các địa phương được phép chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo QH chi tiết của DA. Những khu vực nào sẽ được chia lô bán nền, thưa ông?

- NĐ11 chỉ nêu về nguyên tắc, còn cụ thể hóa đưa vào thực tế thì phải thông qua Thông tư hướng dẫn sẽ được ban hành trong tháng 6 tới. Sau khi Thông tư chính thức được ban hành sẽ có lời giải đáp đầy đủ câu hỏi này. Vấn đề khó khăn lớn nhất từ xưa đến nay là quản lý bộ mặt kiến trúc và không gian ĐT. Vì vậy, những khu vực nằm trong nội thành nội thị, trong khu vực đã có thiết kế ĐT và QH được duyệt thì phải quản lý theo QH và thiết kế ĐT. Các khu vực như khu tái định cư, khu giãn dân, nông thôn… nếu không phải quản lý chặt chẽ về mặt kiến trúc thì để địa phương tự quyết định, nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt và không nằm trong khu vực nội thành, nội thị, những trục giao thông quan trọng ra vào của ĐT đó.

Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng rằng NĐ11 sẽ góp phần tránh hàng tồn kho BĐS khi cho phép các DA xa trung tâm có thể để người dân tự xây. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng điều đó sẽ ảnh hưởng tới bộ mặt ĐT cũng như gây lộn xộn trong việc quản lý PTĐT. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Những khu vực có không gian, tầm nhìn lớn ảnh hưởng tới ĐT thì trong Thông tư hướng dẫn sẽ tiếp tục quản lý chặt câu chuyện này, chứ không có chuyện “tháo” việc chia lô bán nền. Tất nhiên, sẽ có những khu vực để địa phương quyết định nhằm giảm bớt các thủ tục hành chính cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, phù hợp với điều kiện người dân.

Khu đất giãn dân không thể chạy ngần đó thủ tục xong lại bắt người ta xây thô trong khi tiền người ta không có. Khi chủ đầu tư bán nhà xây thô, giá thành sẽ cao hơn so với việc để người dân tự xây. Nhưng ngược lại khi để người dân tự xây, họ có tiền đến đâu xây đến đó và đáng lẽ cái phải làm trước họ lại triển khai sau, do đó, cần phải có hướng dẫn. Ví dụ như đất giãn dân ở nông thôn, hay các khu vực tái định cư nằm ngoài ĐT, thì những khu vực đó đã có QH được duyệt, đã đầu tư được hạ tầng về cơ bản, thì có thể để người dân tự xây dựng, nhưng phải có mẫu thiết kế rất cụ thể để người dân căn cứ vào đó xây dựng, chứ không thể muốn xây gì thì xây.

Trân trọng cảm ơn ông!

 Theo báo Xây dựng ra ngày 30/5/2013

31-05-2013