Đất công cộng trong các khu đô thị mới (16/07/2012)

Nhà xuất bản:
Tác giả : PGS.TS Vũ Thị Vinh - Phó Tổng thư ký Hiệp hội các
Ngày xuất bản :
Tài liệu đính kèm:
Nội dung

Đất công cộng trong các khu đô thị mới

Viết emailIn

Cho đến nay, tại rất nhiều khu đô thị, dù mới được xây dựng nhưng lại nằm trong tình trạng "trắng" dịch vụ công cộng. Khu đô thị mới vì thế đa phần chỉ để "quay về" ở còn các hoạt động giải trí khác của người dân lại phải "đi ra ngoài".


NHỮNG TỒN TẠI TỪ CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI 

Kể từ khu đô thị mới (ĐTM) đầu tiên Linh Đàm ra đời cách đây hơn 10 năm, đến nay trên địa bàn cả nước, các đơn vị, doanh nghiệp đã và đang triển khai khoảng 1.500 dự án nhà ở và khu ĐTM khác nhau (trong đó cả nước có gần 600 dự án khu đô thị mới quy mô trên 20ha). Hà Nội có trên 200 dự án, TP Hồ Chí Minh gần 800 dự án, Hải Phòng 154 dự án và Đà Nẵng hơn 100 dự án. Việc phát triển đúng hướng các khu đô thị mới đã góp phần cải thiện quỹ nhà ở. Trong thực tế một số ít các khu đô thị mới đã đạt được những kết quả tốt trong công tác quy hoạch và xây dựng như khu ĐTM Linh Đàm, khu ĐTM Phú Mỹ Hưng thì cũng còn nhiều khu đô thị mới công tác quy hoạch và xây dựng chưa đáp ứng đúng mục tiêu đề ra, đặc biệt hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội như: Trường học, cơ sở y tế, chợ, nơi sinh hoạt của cộng đồng, gây nên những khó khăn rất lớn cho sinh hoạt hàng ngày của người dân.


Khu đô thị mới Mỹ Đình-Sông Đà, Hà Nội
 (ảnh minh họa)

Hệ thống công trình công cộng trong các khu đô thị mới có 3 kiểu bố trí:

1. Công trình công cộng đứng độc lập: Những công trình này thường có chức năng phục vụ rõ ràng như khách sạn, siêu thị, bưu điện, bể bơi, câu lạc bộ, nhà văn hoá, chợ, các công trình hạ tầng xã hội... bố trí dọc theo các trục đường chính, tạo điểm nhấn.

2. Công trình công cộng kết hợp ở tầng 1 và 2 của nhà cao tầng: Thường là văn phòng, dịch vụ buôn bán nhỏ, siêu thị nhỏ, trưng bày giới thiệu và bán sản phẩm phục vụ trực tiếp tại chỗ;

3. Loại hỗn hợp: Loại tổ hợp đa chức năng các công trình phục vụ công cộng vào trong một công trình lớn. Hiện nay hầu như chưa có loại hình này trong các khu đô thị mới tại Hà Nội. Đây là một loại hình mới cần thiết nghiên cứu và đầu tư bởi nó có nhiều ưu điểm như tiết kiệm quỹ đất, nhóm các công trình có cùng chức năng để thuận lợi cho việc sử dụng, quản lý khai thác. Loại hỗn hợp này thường áp dụng cho các khu đô thị mới có quy mô trung bình để đảm bảo bán kính phục vụ.

Cho đến nay, tại rất nhiều khu đô thị, dù mới được xây dựng nhưng lại nằm trong tình trạng “trắng” dịch vụ công cộng. Nếu có thì phần lớn đều không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Một vài siêu thị với hàng hoá nhu yếu phẩm, đồ đông lạnh và đồ hộp không cung cấp được thực phẩm tươi sống và yêu cầu mua bán giá rẻ. Bể bơi, sân tenis không đủ để nghỉ ngơi và vui chơi giải trí; nhà trẻ, mẫu giáo và bãi đỗ xe quá tải so với yêu cầu thực tế. Điều này không chỉ gây nên tình trạng mất cân bằng về chất lượng sống trong bản thân khu đô thị mới mà gây tác động không nhỏ trên phạm vi toàn đô thị. Đã có rất nhiều ví dụ phản ánh hiện tượng cha mẹ xếp hàng từ đêm hôm trước để dành một suất nhập học cho con ở một trường tiểu học hay việc người dân phải chi hàng trăm triệu đồng để mua một chỗ để xe ô tô mà đáng lý mình có quyền được hưởng. Vì vậy, khu đô thị mới đa phần chỉ để quay về ở còn các hoạt động khác của con người lại phải đi ra ngoài.

Đất dành cho chợ dân sinh:

Tại các khu ĐTM, hiện chỉ có một vài siêu thị, cửa hàng tự chọn với hàng hóa nhu yếu phẩm, đồ đông lạnh và đồ hộp không cung cấp được thực phẩm và yêu cầu mua bán giá rẻ. Người dân sống tại các khu đô thị, khu tái định cư đã phản ánh nhiều về việc thiếu các công trình hạ tầng, trong đó có chợ. Do quan niệm đã là khu đô thị thì phải làm siêu thị mới văn minh - hiện đại vì thế quy hoạch không xác định đất xây chợ. Ví dụ: khu đô thị "Thành phố Giao lưu" có quy mô rất lớn nhưng không có chỗ cho chợ, bởi "đã có siêu thị rồi”. Khu Trung Hòa - Nhân Chính là khu đô thị khá lớn, trước đây có chợ Trung Hòa cũ, nay đã phá dỡ để xây dựng trung tâm thương mại. Khu Dịch Vọng ở quận Cầu Giấy, quy hoạch chưa xác định đất để xây chợ, dù toàn bộ là nhà cao tầng, số lượng dân cư khá đông. Khu đô thị mới Mỹ Đình I và II, không có chợ rau quả - thực phẩm tươi sống. Người dân xung quanh đã hình thành nên chợ cóc trên vỉa hè, gây mất mỹ quan cho khu đô thị.

Đất dành cho trường học:

Năm 2010, Sở Giáo dục và đào tạo Hà Nội đã tiến hành xem xét việc xây dựng trường trong các khu ĐTM, kết quả đã cho một số nhận định cơ bản: Quận Cầu Giấy có rất nhiều khu ĐTM, nhưng ở đâu cũng thiếu trường, đặc biệt ở cấp mầm non và tiểu học. Tại khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính, trường tiểu học tuy có trong quy hoạch nhưng đến nay vẫn chưa xây, hàng trăm học sinh phải quay lại học nơi ở cũ, hộ khẩu không dám chuyển về. Trong khi cả chục khu nhà mà chỉ có một trường mầm non.

Quận Hoàng Mai có 4 khu ĐTM từ gần chục năm nay, nhưng hiện đều đang trong tình trạng “trắng” trường phổ thông công lập. Trên thực tế, khi thiết kế các khu đô thị, các nhà thầu đều đưa ra một quy hoạch tổng thể, bao gồm cả trường học (dành khoảng 12% đến 15% diện tích đất). Nhưng hiện chỉ có 5 trường học được xây dựng mà theo quy hoạch phải là 17 trường, số nhà trẻ còn ít hơn, mới chỉ có 2/19 nhà trẻ cho hàng vạn dân. Chủ trương của thành phố là đẩy mạnh mô hình xã hội hoá giáo dục trong các khu ĐTM. Song vẫn phải đảm bảo mỗi phường có ít nhất ở mỗi cấp học một trường công lập. Khu ĐTM Định Công là điển hình. Việc thiếu trường công lập trong các khu đô thị mới đã dẫn đến tình trạng học sinh ở đây phải đi học nhờ, học trái tuyến ở nơi khác đã nảy sinh ra nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý, phức tạp về giao thông đô thị và gây bức xúc cho người dân.

Không gian xanh:

Trong các bản vẽ quy hoạch, do lợi nhuận, mật độ xây dựng thường được đẩy lên cao tối đa, ưu tiên nhà ở và thương mại dịch vụ, cắt giảm những diện tích để làm vườn hoa, công viên, sân bãi thể dục, thể thao. Nhưng không gian xanh ít ỏi còn lại cũng không được tổ chức và chăm sóc một cách đúng đắn. Không quy hoạch thành một hệ thống các không gian xanh từ các bồn hoa, cây xanh đường phố, vườn hoa cho đến các công viên vừa và nhỏ để phục vụ nhu cầu giao tiếp, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí cho người già, trẻ em và cư dân khu đô thị sau ngày làm việc.


Không gian công cộng trong khu chung cư
 (ảnh minh họa)


VÀ, ĐÂU LÀ NGUYÊN NHÂN?

Tình trạng các khu ĐTM hầu hết thiếu thốn hệ thống trường học, chợ và trạm y tế bắt nguồn từ một số nguyên nhân sau:

Về văn bản quy định:

Trong những năm đầu, trong quy định của khu ĐTM chưa đề cập tới các yêu cầu về việc cơ cấu quy hoạch phải có chợ, trường học, y tế, quan tâm chủ yếu là xác định diện tích đất xây dựng nhà ở. Chính vì thế các chủ đầu tư không quan tâm tới các hạng mục công trình này.

Về điều kiện thực tế của các chủ đầu tư xây dựng các khu ĐTM:

Trong quá trình xây dựng các khu ĐTM, người dân vào ở với thời gian khác nhau, vì thế chủ đầu tư thường xây dựng nhà ở các hạng mục còn lại chờ đến khi lượng người sinh sống đông hơn, nhu cầu tăng lên mới hoàn thiện dần các dịch vụ kèm theo.

Bên cạnh đó, nguyên nhân chủ quan là năng lực của một số chủ đầu tư nguồn vốn ít, tiềm lực tài chính yếu khiến cho chủ đầu tư không đủ sức đảm đương toàn bộ dự án theo đúng quy hoạch. Thay vào đó, họ phải chẻ nhỏ dự án ra, làm cuốn chiếu dần mới cầm cự nổi. Chính vì vậy, nhà ở được ưu tiên xây trước, còn mọi hạng mục khác chỉ được liệt vào hàng thứ yếu, lúc nào xây cũng được, thậm chí "quên" luôn.

Vai trò của chính quyền đô thị trong chủ trương đầu tư và giám sát thực hiện:

Nếu như chính quyền thành phố có chủ trương và có sự phối hợp với các nhà đầu tư trong việc xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, không biến việc này thành trách nhiệm của các nhà đầu tư, thì việc “Trắng trường công lập” đã không như tình hình hiện nay. Tương tự là câu chuyện về bệnh viện. Nhiều người còn nói rằng Hà Nội hơn 50 năm qua xây dựng nhà ở khách sạn rất nhiều nhưng mới chỉ xây một bệnh viện để phục vụ cho người dân thành phố. Đó là bệnh viện Thanh Nhàn. 

NHỮNG ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ

Để đảm bảo cuộc sống cho người dân, hệ thống các công trình hạ tầng xã hội trong các khu đô thị mới phải hoàn chỉnh và đồng bộ, bao gồm nhà ở, các công trình chăm sóc sức khỏe, hệ thống giáo dục, công trình văn hóa xã hội (các câu lạc bộ, các trung tâm vui chơi giải trí), các công trình thương mại dịch vụ (cửa hàng, hệ thống siêu thị), các không gian xanh (vườn hoa, công viên đáp ứng nhu cầu của người dân hàng ngày.

Về không gian sinh hoạt công cộng trong mỗi nhà chung cư cao tầng:

Hiện tại các nhà chung cư cao tầng trong các khu ĐTM tầng một đều dành cho mục đích thương mại, vì vậy người dân không có không gian để sinh hoạt cộng đồng. Tại Singapore các nhà cao tầng đều để trống tầng một ở đó còn có các ghế ngồi, bàn đá để người dân có điều kiện giao lưu sinh hoạt. Nếu không tính cộng đồng của các nhà ở loại này sẽ dần bị mai một. Vì vậy trong quy định về thiết kế cần dành tầng một cho mục đích này.

Về yêu cầu trong việc xây dựng chợ trong các khu ĐTM:

Do điều kiện thu nhập thực tế của người dân nước ta vẫn còn thấp cùng với tập sinh hoạt vì thế bên cạnh các siêu thị thì yêu cầu có chợ cho mỗi khu ĐTM để người dân mua bán thức ăn hàng ngày vẫn cần phải có. Các nước có điều kiện sống và thu nhập cao như Canada, Mỹ, Hà Lan, Thụy Điển hàng tuần vẫn có các chợ để tạo điều kiện cho người dân mua bán các hàng nông sản tươi và cũng là tạo điều kiện cho người nông dân quanh vùng đến bán hàng, lợi cả đôi đường.

Về trách nhiệm của chính quyền đô thị trong xây dựng trường học và bệnh viện:

Đối với trường học trong các khu ĐTM, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành tiêu chuẩn bắt buộc đối với công trình dịch vụ đô thị, trong đó, chỉ tiêu tối thiểu trên 1.000 người đối với trường mẫu giáo là 50 chỗ, tiểu học là 65 chỗ, THCS 55 chỗ và THPT 44 chỗ. Tuy vậy, đa số các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến việc xây nhà, mà chưa quan tâm đến trách nhiệm với cộng đồng. Do vậy, để cải thiện tình trạng trống trường tại khu đô thị, một số chuyên gia cho rằng, quỹ đất xây trường trong khu đô thị nên để cho chính quyền địa phương hoặc ngành Giáo dục quản lý để điều tiết một cách hiệu quả.

Để khu đô thị mới có đủ trường học phục vụ nhu cầu cho chính người dân, thành phố cần xem xét đến quy định ràng buộc chủ đầu tư phải xây dựng các trường công lập nhà trẻ và tiểu học như một điều kiện để được giao làm chủ đầu tư xây dựng. Các chủ dự án khi xây dựng quy hoạch đô thị mới cần lấy cả ý kiến của giáo dục quận, huyện thì mới đảm bảo được về nhu cầu trường học.

Trên thực tế nhiều khu ĐTM có quy mô nhỏ không đủ điều kiện để xây dựng các trường học vì thế thành phố phải xem xét đến việc Liên khu ĐTM. Ví dụ: Một số khu ĐTM gần nhau như Linh Đàm, Định Công, Đại Kim, mỗi khu có trường tiểu học công lập là bắt buộc, nhưng Liên khu ĐTM cần có trường PTTH công lập và trách nhiệm do thành phố xây dựng.

Đối với bệnh viện tương tự như trường học, mỗi khu ĐTM có một bệnh xá của khu có thể do Chủ đầu tư chịu trách nhiệm, nhưng Liên khu ĐTM cần phải có bệnh viện đa khoa và trách nhiệm này là của thành phố.

Như vậy khi duyệt quy hoạch các khu ĐTM, Sở Kiến trúc Quy hoạch cũng cần có sự phối hợp với các sở chuyên ngành như y tế, giáo dục để có sự xem xét cân đối chung. Bên cạnh đó, thành phố Hà Nội cần có một khảo sát và đánh giá thực tế về công trình công cộng trong các khu ĐTM để có quy hoạch và kế hoạch xây dựng hợp lý./.

PGS.TS Vũ Thị Vinh - Phó Tổng thư ký Hiệp hội các đô thị Việt Nam

Lượt truy cập:
3208893